Miejska spirala zadłużenia

Październik 2015. W Warszawie nie trzeba długo czekać na mieszkania komunalne. Tak przynajmniej głosi tytuł artykułu Małgorzaty Zubik z Gazety Wyborczej. Michał Olszewski, wiceprezydent Warszawy i homme fatale stołecznej polityki mieszkaniowej, podchwytuje temat i deklaruje, że opisana sytuacja „jest efektem konsekwentnie realizowanej polityki lokalowej od 2008 roku, kiedy przyjęto po raz pierwszy w historii warszawskiego samorządu kompleksowy program dot. mieszkań komunalnych”…

Ponad 420 milionów długów czynszowych, zaległości w opłatach więcej niż połowy lokatorów z ponad 80-tysięcznego zasobu mieszkaniowego miasta, pozorne programy pomocowe i czynsze regulowane wyższe niż opłaty w większości wspólnot i spółdzielni. Jeśli, jak twierdzi wiceprezydent Olszewski, jest to wynik celowego działania urzędników, to w ciemno można zlikwidować odpowiedzialne za ten stan Biuro Polityki Lokalowej.

Skąd ten dług?

Warszawska Wola. Jedna z dzielnic o największej liczbie mieszkań komunalnych. Ponad 127 milionów zadłużenia na koniec 2014 r. Już w 2005 r. Roman Burdecki, ówczesny dyrektor Zakładu Gospodarowania Nieruchomościami Dzielnicy Wola m.st. Warszawa, a obecnie naczelnik Wydziału Lokalowego na Woli, alarmował, że długi czynszowe ma ponad połowa miejskich lokatorów. W wywiadzie, którego udzielił „Trybunie”, mówił wręcz, że długi te to „bomba z opóźnionym zapłonem”. Czynsz regulowany był wtedy na poziomie dwu złotych za metr.

W 2008 r. władze Warszawy postanowiły tę bombę odpalić – dokładniej mówiąc zrobili to wiceprezydent Andrzej Jakubiak razem z Biurem Polityki Lokalowej, forsując tzw. urealnienie czynszów, co oznaczało skokową podwyżkę stawek ze wspomnianych dwóch złotych do sześciu. Projekt przyklepali miejscy radni, uchwalając Wieloletni Program Gospodarowania Zasobem Mieszkaniowym m.st. Warszawy.

Nie był to jednak koniec pułapek na niezamożnych lokatorów. W programie przewidziano czynsz karny, który znacznie przewyższał standardowe opłaty. W 2011 r. ten karny czynsz, czyli tzw. odszkodowanie, był już trzykrotnością czynszu regulowanego. Kogo nie było stać na dwa złote, płacił więc sześć, a potem w szybkim trybie lądował z odszkodowaniem sięgającym osiemnastu złotych. Zadłużeni lokatorzy tracili tytuł do lokalu (bez prawa do lokalu zamiennego lub socjalnego), a zatem nie mogli skorzystać z dodatku mieszkaniowego. Zmyślnie zaprojektowana przez urzędników spirala długów wciągnęła ponad połowę lokatorów komunalnych.

Odszkodowanie – podatek od biedy

Przyjrzyjmy się uważniej, czym jest wspomniane odszkodowanie. Wynika ono z art. 18 Ustawy o ochronie praw lokatorów. Osoby zajmujące mieszkanie bez tytułu prawnego mają płacić właścicielowi odszkodowanie równe wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby uzyskać, gdyby ponownie wynajął ten lokal. Jednak, wbrew inwencji warszawskich urzędników, odszkodowanie nie może być dowolnie kształtowane. Pisała o tym m.in. Ewa Bończak-Kucharczyk:

„Niektórych właścicieli w ustalaniu wysokości czynszu, jaki mogą pobrać, czasami ograniczają przepisy. Ograniczenia takie dotyczą jednostek samorządu terytorialnego, które są obowiązane wynajmować zgodnie z zasadami uchwalonymi przez ich organy stanowiące oraz stosować stawki czynszu wynikające z uchwał organów wykonawczych tych jednostek albo z zarządzenia wójta, burmistrza lub prezydenta miasta, chyba że w dokumentach tych przewidziano możliwość wynajęcia próżnych lokali w trybie przetargu albo inne przypadki stosowania rynkowego czynszu”.

Karne czynsze stosowane są i w innych miastach – np. w Lublinie 200% zwykłego czynszu – wywołując podobne szkody społeczne. Co do ich lichwiarskiego charakteru nie miała wątpliwości większość zakładów gospodarki nieruchomościami, bo przynajmniej w kilkunastu sprawozdaniach przeczytać można uwagi podobne do tych ze Sprawozdania ZGN Wola za rok 2014:

„[…] sytuację pogorszyły podwyżki stawek czynszu wprowadzone w 2009 r. na podstawie Uchwały Nr XLI/1272/2008 Rady Miasta Stołecznego Warszawy z dnia 2 października 2008 r. w sprawie uchwalenia wieloletniego programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem m.st. Warszawy na lata 2008-2012 oraz podwyższone w 2010 r., w sprawie ustalenia stawek czynszu za 1 m² powierzchni użytkowej w lokal mieszkalnych, których właścicielem jest miasto stołeczne Warszawa. W wyniku podwyżek wielu lokatorów utraciło prawo do lokalu dotychczas zajmowanego, ponieważ nie byli wstanie dokonywać opłat, ale nadal zamieszkują w tych samych lokalach.

Maksymalna stawka za bezumowne korzystanie z lokalu odpowiadała 3% wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m² powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych określonego przez Wojewodę Mazowieckiego dla województwa mazowieckiego. Stawka odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu została zwiększona od stycznia 2009 roku o ok. 490%”.

W 2012 r. w Warszawie, dzięki staraniom organizacji lokatorskich, czynsz karny został usunięty z nowego programu. Pozostały milionowe długi, których legalność jest co najmniej wątpliwa, jednak bez wahania można wskazać ich źródło – to szkodliwe decyzje polityczne.

Śliska pomocna dłoń

W 2014 r. Warszawa ogłosiła program restrukturyzacji zadłużenia. Do 21 września lokatorzy mogli zgłaszać swój udział. Przykro patrzeć na ten niepoważny, „promocyjny” charakter programu, który ma przecież zmierzyć się z problemem społecznym dotyczącym kilkudziesięciu tysięcy mieszkańców. Dość obłudnie wyglądają też ubolewania urzędników Biura Polityki Lokalowej, że Warszawiacy nie spieszą skorzystać z pomocy.

Uchwała to kolejny przykład absolutnego braku konsultacji ze stroną społeczną. Spotkania dotyczące polityki mieszkaniowej, na których tego typu pomysły miały być omawiane, nie odbywają się od ponad roku. Odgórnie preparowane „kompleksowe” rozwiązania, nie działają w wielu polskich miastach – na papierowe, a często szkodliwe pomysły zdecydowała się i Warszawa.

Nie jest tajemnicą, że komunalny zasób mieszkaniowy w Warszawie jest poważnie zagrożony reprywatyzacją. Nie wiadomo, ile mieszkań trafi w prywatne ręce – może to być dziesięć procent, może być połowa, a może być większość. Z odpowiedzi na interpelację wynika, że tylko na Woli problem może dotyczyć ponad 1500 mieszkań.

Od lat władze Warszawy udają, że kiedy kamienica trafi w prywatne ręce, lokatorzy przestają być lokatorami komunalnymi, a miasto nie ma wobec nich żadnych zobowiązań. Co to oznacza dla zadłużonych lokatorów? Jeśli podpiszą wniosek o restrukturyzację, czyli w praktyce uznają swój dług, a ich mieszkanie znajdzie się w kamienicy, która zostanie zwrócona, nie tylko stracą dach nad głową, ale zostaną z trudnym do spłacenia obciążeniem finansowym. Warto przypomnieć, że zadłużenia okresowe (takie jak czynsz) przedawniają się po trzech latach. Może się zatem okazać, że lokator poprzez ugodę zwiększy, a nie zmniejszy swój potencjalny dług, bowiem podpisanie porozumienia oznacza uznanie również długów przedawnionych.

Problemu osób długotrwale zadłużonych nie rozwiązuje drugi komponent „kompleksowego” miejskiego programu – możliwość odpracowania długów czynszowych. Metoda ta sprawdza się jedynie w przypadku stosunkowo niewysokich, krótkoterminowych zadłużeń, jako działanie prewencyjne. W tym miejscu przytoczyć można opinię warszawskiego Biura Porad Obywatelskich, realizującego projekt „Długi – wspólny problem”: „z dotychczasowych doświadczeń doradców wynika, że Zarządy Gospodarki Nieruchomościami, a szczególnie Ośrodki Pomocy Społecznej kierują do udziału w projekcie »Długi – wspólny problem« osoby z długotrwałym i dużym zadłużeniem, dla których aktywne metody pokonywania problemu zadłużenia czynszowego przewidziane w Modelu Aktywizacji Dłużnika nie mają już zastosowania. Zarządy Gospodarki Nieruchomościami powinny zatem dokonać analizy aktualnych przypadków zadłużenia i kierować do porad osoby, którym można jeszcze pomoc w ramach MAD. W tym celu konieczne będzie zintensyfikowanie kontaktów z ZGNami, tak, aby do Biura docierały przypadki zadłużenia na niewielkie kwoty. Stwierdzono, że reakcje powinny wywołać zadłużenia na kwoty rzędu 1500 zł z okresu nie dłuższego niż 3 miesiące, bowiem tylko wtedy można realnie myśleć o rozłożeniu na raty czy oddłużaniu, a szybka reakcja da dłużnikowi możliwość uniknięcia popadnięcia w spiralę zadłużenia”.

Reguły postępowania urzędników wobec lokatorów zamieszkujących „nielegalnie”, na przykład w wyniku wypowiedzenia umowy najmu za zadłużenie, są wyjątkowo brutalne – ich wniosków o mieszkanie po prostu się nie uznaje. Poważny kłopot mają też osoby bez meldunku.

Zresztą, jak wynika z doświadczenia organizacji lokatorskich, uzasadnienia odmowy przyznania lokalu mogą być kuriozalne. Biedny nie dostanie przydziału, bo jest za biedny, co urzędowo brzmi np. tak: „[…] Wykazane przez Panią dochody świadczą, że znajduje się Pani w niedostatku. Zachodzi więc domniemanie że nie będzie Pani w stanie uiszczać czynszu i innych opłat związanych z utrzymaniem lokalu mieszkalnego. W związku z powyższym Zarząd Dzielnicy nie zakwalifikował Pani do udzielenia pomocy mieszkaniowej”. A niepełnosprawny, bo mu będzie w mieszkaniu niewygodnie – „zamieszkanie przez Pana w placówce dla bezdomnych umożliwi zakwalifikowanie na listę osób oczekujących na lokal socjalny. Należy jednak mieć na uwadze fakt, że w Pana sytuacji zdrowotnej zamieszkiwanie w lokalu socjalnym byłoby bardzo trudne bowiem są to pojedyncze izby, w starych kamienicach, pozbawione urządzeń technicznych takich jak gaz czy CO”.

Co zatem z lokatorami-nielokatorami pozbawionymi prawa najmu, mieszkającymi na zasadach skłotersów? Plan wydaje się prosty. Miasto chce się ich pozbyć, eksmitując do noclegowni, a tych, którzy będą grzeczni – do pomieszczeń tymczasowych. Politykę tę w zgrabnych słowach ujął jeden z urzędników uczestniczących w niedawnej eksmisji na bruk: „jak się delikwenta pozbędziemy z mieszkania, to mamy go w… głębokim poważaniu”. Miasto liczy, że jeśli z grona uprawnionych do starania się o mieszkania komunalne i socjalne wypchnie się jak największą liczbę osób, będzie to można przedstawić jako sukces i pochwalić się skróceniem kolejek oczekujących.

Preteksty i dyscyplina

Gdy patrzymy na pozorność działań naprawczych oraz antyspołeczną politykę czynszową w latach 2009-2013, trudno oprzeć się wrażeniu, że mamy do czynienia z teatrem, podczas gdy faktyczne intencje projektantów systemu są zupełnie inne.

Jak wskazywała w swoich pracach Dominika Polańska, wiele zrobiono, by przedstawić lokatorów komunalnych jako pewien margines społeczny, niesłusznie uprzywilejowany, niemoralny, niewypełniający podstawowych obowiązków (płacenie czynszu). W takim duchu tworzone są przepisy lokalne, choćby wspomniana wyżej uchwała restrukturyzacyjna, do której załącznikiem jest prosty formularz zawierający tylko trzy punkty: jeden dotyczy wysokości bieżących opłat, drugi – zadłużenia, a trzeci to „informacja zarządcy dotycząca: a. dewastacji lokalu, b. wykraczaniu przeciwko porządkowi domowemu”. Ten ton od lat obowiązuje też praktycznie we wszystkich mediach.

Stygmatyzacja osób zadłużonych, to nie tylko brak wrażliwości społecznej, ale też świadomy czarny PR, przydatny w musztrowaniu lokatorów i reszty społeczeństwa. Lokatorzy komunalni są bowiem zaprzeczeniem istniejącego porządku, który polega na „uczciwym spłacaniu kredytów hipotecznych”, parafrazując słowa dziennikarki „Metro” z wywiadu z Joanną Erbel. Płacenie czynszów niższych niż „rynkowe” jest rebelią, która zagraża planom dalszego rozwoju mieszkalnictwa w stylu pańszczyźnianym. Dlatego logiczna i konsekwentna polityka miejska polega na wmawianiu opinii publicznej, że mieszkanie musi być drogie – zarówno to na wynajem, jak i na własność, a lokator komunalny to odpad poprzedniego systemu.

Opracował Kolektyw Warszawskich Organizacji Lokatorskich